Inleiding

“Klimaatrisico’s hangen als een donkere wolk boven de woningmarkt: woningen potentieel 325 miljard minder waard”. Als dít niet binnenkomt dan weten wij het ook niet meer.

Niet omdat het moet overigens, maar omdat het kan en niets verkoopt beter dan angst. Wellicht is dit de enige reden dat Calcasa op 21 november 2023 in haar kwartaalbericht met dit doemscenario op de proppen kwam?

In eigen bewoording is Calcasa een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed.

Kort en goed: Calcasa haalt in haar huizenmarkt-klimaatverandering analyse een ‘van der Walletje-stikstofkaart’ truc uit. Net zoals in stikstofland wordt zo bezit van individuen een makkelijke prooi voor globale investeerders die ‘grootse plannen’ heb met Nederland.

Vriend Marc Jacobs aan het woord over het gebruik van klimaatscenario’s van het KNMI en waarom we daar geen waarde aan moeten hechten, net zo min als aan de Van der Wal-stikstofkaart van weleer.

Angst verkoopt

Sinds het KNMI op 9 Oktober 2023 haar klimaatscenario’s publiceerde vinden we het ene na het andere nieuwsbericht waarbij er driftig gerekend werd met dood en verderf gebaseerd op diezelfde scenario’s

Het NOS kopte meteen met “grote gevolgen in Nederland door veranderend klimaat”. Waarom deze stelligheid? Immers, scenario’s zijn geen voorspellingen, zoals het KNMI ons wil doen geloven.

In tegenstelling tot het IPCC dat gebruikt maakt van een hele reeks aan scenario’s (waardoor het niet direct beter, verre van, wordt maar wel inzichtelijk) is het KNMI uitgegaan van twee onrealistische opties: lage CO2 uitstoot én hoge CO2 uitstoot.

We weten al lang dat het hoge scenario geen enkele waarde heeft. Zelfs in wetenschappelijke kringen wil men nauwelijks meer geassocieerd worden met dit uitstootgedrocht.

Hoewel daartussen nog twee opties liggen, vinden we deze maar zelden terug in de berichtgeving: de media weet heel goed dat extremen veel meer angst inboezemen bij mensen.

En hoe groter de angst hoe groter de drang naar nieuwe informatie. Die informatie is trouwens zelden hoopvol, want hoop verkoopt niet. Angst des te meer.

Cijfers en context

Rekenen heeft iets magisch en dat komt niet op de laatste plaats vanwege de kracht van een cijfer. Een cijfer, in tegenstelling tot het geschreven of gesproken woord, lijkt objectief en daarmee universeel.

Een 2 is een 2 waar je ook bent.

Deel je die 2 door 4 dan wordt die twee iets anders. Zet je die 2 af tegen een 10 dan wordt het weer iets anders. Die kneedbaarheid van een cijfer is een mooie eigenschap en wij denken dat dit deels (terecht) maakt dat mensen cijfers automatisch lijken te vertrouwen.

Plak er maar een cijfer aan vast en dan zal het wel waar zijn wat er ook beweerd wordt met dat cijfer. Gevolg: dat we om de oren werden geslagen met cijfers zoals:

“Het aantal zomerse dagen, met 25 graden of meer, stijgt flink. Nu is dat aantal in De Bilt 28 per jaar, en dat neemt toe tot veertig zomerse dagen per jaar in de lage-uitstoot-scenario’s. Bij een hoge uitstoot worden het er naar verwachting 49 in het jaar 2050 en 89 in 2100.” Óf “Aan het eind van deze eeuw zal die stijging in het lage-uitstoot-scenario 26 tot 73 centimeter bedragen, tegenover 59 tot 124 centimeter in het hoge scenario”.

Deze uitspraken leunen allemaal op cijfers die weer leunen op berekeningen, die weer leunen op aannames in modellen. Dit maakt ze heel specifiek, maar niet per se bruikbaar.

Een cijfer is namelijk net zo afhankelijk van context als een woord, maar die context zie je zelden tot nooit terug in een nieuwsbericht. Context is iets wat weinig tot geen nieuwswaarde heeft.

Om het bericht van Calcasa op waarde te kunnen schatten, moeten we heel goed gaan kijken naar wat er precies gezegd wordt, en waarom én waarop dit gebaseerd is.

Eerst zullen we het kort hebben over wat een scenario precies is en waarom dit soms zinnig is maar vaak ook helemaal niet.

Een scenario als recept

We hebben al eerder gesproken over de (on)zin van klimaatscenario’s, maar het is nuttig om er hier nogmaals bij stil te staan. Volgens het KNMI zijn de klimaatscenario’s:

“… een aannemelijk en samenhangend beeld van het toekomstige klimaat, opgesteld om de mogelijke gevolgen van door de mens veroor­zaakte klimaatverandering te onderzoeken (IPCC). Zo’n scenario is geen voorspelling van het toekomstige klimaat en er kan evenmin een waarschijnlijkheid aan worden toegekend.” (p. 57)

“Uitstootscenario: aannemelijke waarde van de mogelijke toekomstige uitstoot van broeikasgassen en aerosolen, gebaseerd op een coherente en intern consistente set van demografische, sociaal­ economische en technologische ontwikkelingen, inclusief klimaatbeleid.” (p. 61)

Maar wat ís een scenario precies? Scenario’s lijken vooral begrepen te worden als een kookrecept. Mits het recept gevolgd wordt, is het eindresultaat altijd hetzelfde. Althans, dat is de indruk die de media, maar ook instanties zoals het KNMI, lijken te wekken.

Ondanks dat er wel degelijk onzekerheid wordt aangegeven, is die onekerheid veel minder dan wat je zou mogen verwachten. Eenieder die kookt weet namelijk dat de kok zelf ook een belangrijke factor is in het eindresultaat én dat daardoor verschillende variaties van een gerecht kunnen ontstaan.

Nu is het hoogst onwaarschijnlijk dat met een vast recept de ene kok een stamppot maakt en de andere kok een taart. En daarin schuilt precies de kwestie: het is helemaal niet zeker dat we wel kunnen spreken van een ‘vast recept’ als het om het klimaat gaat met bijbehorende scenario’s.

Toch geeft het KNMI duidelijk aan dat met deze scenario’s overheden, organisaties, bedrijven en burgers zich kunnen voorbereiden op het toekomstige klimaat. Met andere woorden: er kan mee worden gerekend. Nu is het tijd om dieper te duiken in het Calcasa rapport.

Het oudbakken Calcasa ‘huizenrecept’

We begonnen deze blog met het doemsscenario van Calcasa. Maar hoe is Calcasa ooit bij dit getal uitgekomen? Daarvoor hebben we het gehele kwartaalbericht tot ons genomen, maar tot onze verbazing is de berekening nergens te vinden. Het enige stuk tekst dat refereert aan dat getal is deze paragraaf:

“De gemiddelde waarde van een koopwoning in Nederland bedroeg aan het eind van het derde kwartaal 443.000 euro….Wat tot nu toe nog beperkte invloed lijkt te hebben op de woningprijzen, zijn de klimaatrisico’s. Calcasa onderzocht wat de mogelijke waardevermindering zou kunnen zijn indien natuurrampen zouden worden meegenomen in de totstandkoming van de huizenprijzen. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de waardevermindering zou kunnen oplopen tot 325 miljard euro.”

Wat volgt zijn, wederom, tabellen en grafieken met uitkomsten die zich richten op de mogelijkheid tot overstromingen, droogte en aardbevingen. De reden dat deze onderwerpen zijn gekozen is omdat verzekeringsmaatschappijen hier vaak niet voor verzekeren.

Of, als ze dat wel doen, dan doen ze dat niet als schade het gevolg zou zijn van klimaatverandering.

Deze zin moet waarde lezer op zich in laten werken, want wat dit betekent is dat de klimaatscenario’s van het KNMI een voedingsbodem zullen gaan vormen voor het niet vergoeden van schade dan wel dat de verzekeringsmaatschappijen de premies zullen verhogen!

Beide ontwikkelingen zullen, zo voorzien wij, tot een toename van het aantal rechtszaken leiden.

Het heeft weinig nut om een duik te nemen in de verschillende tabellen. Wat uiteindelijk is gedaan is dat er per grote gemeente is gerekend met vier klimaatscenario’s, de daarop samenhangende kans op overstroming, wateroverlast, natuurbrand, paalrot, verschilzetting en een aardbeving én de daarop samenhangende potentiële waardedaling.

Samenvattend zijn de mogelijke gevolgen van een klimaatscenario gecombineerd met de mogelijke waarde van een huis waardoor de potentiële waardedaling kan worden uitgerekend.

Dat het combineren van onzekerheden met onzekerheden niet tot de berekeningen van Calcasa zijn doorgedrongen is zichtbaar in de tabellen: er is geen enkele spreiding te vinden en er wordt met miljarden aan potentiële waardedalingen gestrooid alsof het pepernoten zijn.

Calcasa en de stikstofkaart van Van der Wal

In het rapport van Calcasa staat één figuur wat schuchter opgesteld, dat wil zeggen te klein afgedrukt, maar het is veruit de belangrijke grafiek uit het hele rapport. Dat is Figuur 3 en deze figuur laat uiterst gedetailleerd zien wat de risico’s zijn op overstromingen en wateroverlast, aardbeving, natuurbranden en droogte.

Althans, als we scenario’s ‘gewoon’ gebruiken als voorspellingen (wat iedereen prompt doet)!

Het is een indrukwekkende grafiek met een hoge resolutie wat betekent dat de grafiek heel nauwkeurig probeert aan te geven wáár welke schade kan optreden. Vervolgens kun je dan met de Calcasa rekentools (!) weer uitrekenen wat de potentiële waardedaling is.

Deze kaart doet ogenblikkelijk denken aan de stikstofkaart van Van der Wal waardoor het AERIUS-model ineens voor iedereen in Nederland springlevend werd. Eenieder kon niet alleen zien wat de stikstofminister verwachte van haar burgers (in casu de agrarische sector), maar de burgers zelf konden ook ineens zien of de kaart wel realistisch was.

Het werd in ieder geval duidelijk dat de hoge resolutie van de kaart in de verste verte niet strookte met de maximale resolutie van het onderliggende model (OPS). Tevens werd er stikstofreductie verwacht van de agrarische sector in omgevingen waar geen agrarische activiteit was, zoals opgemerkt door Geesje Rotgers:

“[E]r staan tienduizenden hectares bufferzone ingetekend rondom natuurgebieden die niet stikstofgevoelig zijn. Ook zijn er bufferzones aangebracht rondom plekken waar de stikstofdoelen al gehaald zijn en waar maatregelen dus overbodig zijn en niets bijdragen.”

Modellen trekken zich hier natuurlijk niets van aan: u vraagt en het model draait. De huizenkaart van Calcasa heeft dezelfde destructieve potentie als de stikstofkaart.

Wij hopen dan ook van harte dat mensen zich actief gaan weren tegen deze berekeningen. Want, als de hypotheekverstrekker hier wel waarde in ziet, dan is uw huis acuut minder waard. En dat op basis van een ‘berekening van de toekomst’!

Hoe nu verder (scenario’s ≠ voorspellingen)

Het rapport zou minimale waarde hebben als de onderliggende modellering transparant wordt gemaakt, maar dat is uiteraard niet het geval. Alleen al op basis van dat gegeven kunt u het rapport uit het raam gooien.

Desalniettemin, wij adviseren dus iedereen waakzaam te zijn mocht uw huis ineens als minder waard worden ingeschat. Een waarde van een huis is een subjectief begrip en dan hebben we het niet eens over de emotionele waarde.

Dat een databedrijf als Calcasa (de analogie met het RIVM dringt zich op) zomaar strooit met potentiële waardedalingen is tot daar aan toe; het probleem zit in hoofdzaak bij de banken en hypotheekverstrekkers die zich hierdoor laten beïnvloeden alsof deze berekeningen ‘echt’ zijn (wat ze niet zijn!).

Nogmaals: scenario’s kunnen uitdrukkelijk niet gebruikt worden als voorspellingen, ook niet als het over de waarde van huizen gaat.

U, waarde lezer, zult dus kennis moeten nemen van wat en hoe er wordt gerekend en hoe die berekeningen worden verstaan, zodat u zelf kunt uitmaken of het wel waar is wat iemand over uw huis beweert.

Daarvoor zijn ooit taxateurs met kennis en kunde in het leven geroepen. Een goede taxateur kijkt (veel) verder dan de berekening van een model. Wij hopen dat u dat ook doet!